久违了，万科
2023年5月6日，距离5月16日这个特殊日子还有十天，北京土拍又传来消息。青塔0633、0634地块，西红门6005地块，在这天下午进行了现场竞价。前者的报名房企/联合体共17家，后者的报名房企/联合体共11家。青塔地块开拍还不到5分钟，便达到上限27.485亿元。令人意想不到的是，第一个出价以及最后一手出价的，都是龙湖。最终，在摇号阶段，运气偏袒了一个大家不太熟悉的一方：建工+城乡房屋。十分钟后，西红门6005地块完全复制了青塔地块的火爆，又是不到5分钟，竞价就结束了。厦门国贸举了4手，建发、招商各举3手，便迅速将竞拍带进了竞现房阶段。在竞现房阶段，各家房企更是杀红眼了。龙湖、中海交替举牌，几乎没有任何犹豫。中间过程中，主持人话还没说完，建发已经把手里的牌子举起来了。又是一场速战速决的战斗。在随后的摇号环节，最后的胜出者是中铁+华润联合体。恭喜北京建工，恭喜中铁、华润。在表姐看来，5月6日这场土拍意义非凡。不是因为两个地块有多么特殊，不是因为竞争有多激烈，更不是因为两个胜出者背后有什么故事，而是在土拍现场，出现了一个好久不见的身影：万科。在青塔地块，万科与南通市海门海泰置业组成了联合体。在竞价环节结束后，有15家房企/联合体递交了摇号申请书，两家退出。这15个参加摇号的，就包括了万科+南通市海门海泰置业联合体。虽然最后没有被雍和宫的佛主眷顾，但万科的这个动作释放出一个强烈的信号：他们不是来打酱油的，他们是真想拿地了。一18天前，万科时隔三年豪掷113亿，在上海买了2宗地。为上海2023年首次土拍，贡献了21.8%的交易额。18天后的今天，万科终于也出现在了北京的土拍赛场上。虽然万科在北京只报名了一块地，还是以与南通市海门海泰置业组成联合体的形式出现，但这并不重要。重要的是，万科终于又出现在了北京的土地市场。这比它花多少钱更重要，因为这透露出一种信号：万科的投资态度变了。此时，距离万科在北京拿地已经过去了整整四年。四年时间，北京万科一直在为2016年在翡翠书院犯下的错误买单。疫情爆发、行业危机出现后，在全国的土地公开市场，我们也很少看到万科的身影了。当很多房企还没意识到这轮危机会有多严重时，风险厌恶者万科，从集团到北京城市公司，都收缩了身躯，蛰伏了。那之后即使北万多次想在京拿地，在集团也就一个结果：驳回，驳回，驳回。在投资上的谨慎，挽救了万科，让他们安然度过了疫情，度过了地产行业危机，但这种谨慎也不可避免地带来了一些后果。万科因此在北京的全口径销售金额从一年190亿，跌到只剩134亿，业绩下跌了将近30%。30%是什么概念？是一个足以让万科在北京的名次先是掉出了前五，而后在前十再看不见它的身影的鬼故事。要知道，在这样紧张的环境中，原地踏步等于退步。万科，真的到了必须紧张的时刻。这份紧张，在看到万科在北京的货值时，将达到顶点。存量住宅面积：37.48万㎡存量新房套数：2674套这就是万科在北京的货值。相当于一个超大盘的供应量，要是在海淀卖，连开盘带网签，半年就能解决战斗了。所以，对于万科来说真的就是，地主家没余粮了，再不拿地昔日的老大哥只能饮恨退出北京。在这个时刻，北京万科迎来了关键先生林曈。在今年年初，他从东北区域首席合伙人的位置上调任北京公司总经理，盘点了一下家底，研判了一下市场后，他一改北京万科的保守风气，杀进了土地市场。更重要的是，林曈的想法得到了郁亮的首肯。不知道林曈有没有在郁亮点头的那个瞬间感到疑惑，这位极度厌恶风险的掌舵者，竟然同意了自己发起进攻的请求。二万科回京为什么以青塔地块开场？有朋友告诉表姐：集团今年确实开始陆续拿地了，但是也很谨慎，我们只拿好的地块。注意到没有，只拿好地块。所以，青塔地块就是万科精心挑选出的一个最安全的练手机会。阔别北京楼市4年的万科，太需要找找手感了。而丰台青塔地块，能引来了17家房企及联合体报名，还有不少外地房企，就是因为它够安全。这宗地真的很便宜。它的总价不高，起始总价只有23.9亿，上限也不过27.5亿，按照最新的计数方法来算，也就是两薇多一点点。退一万步来说，这个价格，就算砸手里，都不至于伤筋动骨。它的缝差还很充足。总价拍到天花板，楼面价也不过5.3万/㎡，跟它8.5万/㎡的指导价一比，房地缝差足足有3.2万，开发商有充足的利润空间。这个缝差有多馋人，我们对比一下就知道了。2021年首批集中供地，朝阳等一众项目，缝差最小的只有1万+，搞不好就得赔钱赚吆喝。两年过去，这批拿地的开发商可以说是吃尽苦果，有的公司直接落得个风风火火进场，凄凄惨惨退出。更何况，青塔地块根本不会砸手里。丰台4环边上的小地块，稀缺性足够了，完全不用担心出货问题，只需要考虑是多赚点，还是少赚点。所以，这块地对于万科来说，就是拿来练手最好的打新股。曾经喊出白银、黑铁时代的万科，终于也成了喊出”走向曙光“的万科。三其实，也不止万科，不少房企都在跃跃欲试的准备进京打新。从厦门国企建发，到广州国企越秀，再到今年的生面孔江苏国企师门置业、海门海泰、华景置地等，热情都很高涨。就是因为，进入北京楼市的机会到了。青塔地块和万科的故事，只是北京土地市场的一个缩影。比如，前几天刚拍的通州东小马地块，直接竞到了地价上限，被招商以23.2亿+3.3万㎡现房的条件摘走。要知道，东小马地块在一年多前，可是需要安排葛洲坝去托底的。之所以这么火，还是两个字：安全。东小马地块即使是到最高限，缝差仍有2.6万，哪家房企来都绝对算得过账。而且，表姐还了解到，招商其实也不想竞到如此的价格拿下，但他们接到了指令：等米下锅呢，必须有所斩获。表姐一拉数据，确实如此。这两年有招商参与的项目，好卖的已经卖的七七八八了，还没卖完的朝阳的龙樾合玺，石景山的长安悦玺等加一块也就1000多套房。比万科还少。总价低，楼面价低，缝差大，利润充足是北京楼市的现状；而土储告急，又是大多数房企的现状。此时不进京，更待何时。四土地市场的热情，随着万科进京这一标志性事件，已经燃起来了。并且会一路燃到5月16号。详细情况，可以看。据说各家房企的投资客研五一假期间都没有休息好，就是在摩拳擦掌，准备大干一场。这份热情，或早或晚都会延续到新房市场。对于买房人来说，开发商和买房人的关系，就是股市里的机构和散户。开发商买地就是机构在选股，众多机构都选的不一定赚钱，但却一定值得我们关注。而且，刚过去的4月份，二手房住宅网签量比3月份直接掉了37.2%，可见市场热情并不高涨。所以，为了出货，开发商将无可避免的会在5月份有所动作。可以预见的是：真金白银的折扣，将会被越来越多的项目搬上桌。说到最后，为什么会对万科拿地这件事异常关注，估计大家也都明白了。过去几年，房地产行业经历了什么，几个简单数字就能说明白：过去2年，前30大房企业40%爆雷；过去1年，百强房企拿地金额下滑60%。今年，虽然还有一些令人担忧的消息传来，但很多房企注意到，利好政策正在逐渐释放，刚刚过去的3月，前100地产商的销售额同比增速已经高达20%以上。或许，在一个令人不安的市场底部，我们停留的时间确实已经足够长久。又或许，基本面真的正在改善。这个趋势，锐意进取的央国企看到了，民企之光龙湖看到了，保守谨慎的万科也看到了。以龙湖、万科出价拿地为标志，我们似乎可以听到一个声音隐隐传来，那是号角被吹响的声音。五一假期的人山人海，土拍现场的你争我抢，都是一个信号。大家都以自己的方式，向一段艰难的过往作别，开始勇敢地往前踏出一步。PS：表姐现已搭建了新房交流群、区域群、专属项目群等，楼盘优劣、板块发展、政策解析、一手消息火热开聊，还欢迎添加表姐微信进群吃瓜。爆料、咨询欢迎加表姐微信：XGDBJ2022
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