谁是北京楼市新政受益者
（图片来源：东方IC）经济观察网 记者 田国宝 9月5日上午，王艳从哥哥家接上母亲赶往位于北京顺义的售楼处，项目是现房，只剩下一二层和顶层的几套尾房，都是一口价，她交了10万元意向金，锁定一套一层90平方米的三居室。王艳在北京上的大学，毕业后一直在北京工作，母亲和哥哥也在北京居住。春节后，卖掉河北燕郊的房子后，王艳就将在北京买房的计划提上日程，断断续续看了不少房，但150万元左右的首付预算，可选空间并不大。9月1日，“认房不认贷”政策在北京落地，王艳首付款覆盖房子的范围，从总价300万元扩大到400万元。“这个房子，原来首付差100多万元”，王艳说，现在完全可以够得着了，“月供也在承受范围内”。“认房不认贷”政策在一二线城市落地的同时，央行和国家金融监管总局联合发文，下调了首付比例、房贷利率的下限。受益的不仅仅是王艳这样的刚需，还有大量被高首付拒之门外的改善型需求，以及面向这一波需求的房地产项目。购房者毕业后，王艳在哥哥家住，母亲给哥哥带孩子，时间长了，很多问题就出来了。感觉到不自在后，王艳从哥哥家搬了出来，住到了燕郊的房子里。燕郊的房子是她上大学时家里出钱买的，“七八千买的，交房后简单装修了一下，一直空着，当时也是打算在北京买房时卖了凑首付”。搬到燕郊不久，赶上疫情，上班受到影响，王艳又回到北京租房。那个时候，她就下决心卖掉燕郊的房子。2023年春节后一波楼市小行情中，王艳卖掉了房子，“比市场价亏了十几万，但和买的时候比还是赚的”。燕郊的房子卖了，结余下来100多万元，加上攒下的积蓄，一共150万元左右，这个首付款在北京买房有点不现实，“稍微好一点的区域，起码都四万出头，总价算下来得400多万元”。母亲愿意“借给”王艳50万元，即便如此，也只有200万元首付。她一度考虑过郊区的二手房，但看了几套后，打消了念头，“好不容易买套房，起码要舒适一些”。新政落地为王艳买房提供了契机。“看好七八个新项目，现在这套房真的是赶巧遇到的”，王艳说，“虽然是一层，但总价便宜了近50万元，用组合贷，月供七八千元，压力不大”。比王艳早几天，9月3日上午，因担心房价上涨，在销售人员劝说下，宋斌交了10万元的意向金。房子在朝阳区，单价超过8万元/平方米，预计10月交付。宋斌在3月底卖掉原来的房子，结掉尾款后，到手现金500万元左右，“如果认房又认贷，按这个首付款，只能买总价600万元出头的房子”，宋斌说，符合要求的房子，基本都在六环附近。新政落地后，宋斌选择范围扩大了，“只要月供付得起，五环附近的也能够得着”，他说，交意向金这套120平方米四居室，中间楼层，一口价1000万元，“每平方米便宜了5000元左右”。虽然首付不是问题，但3万元的月供，多少还是让宋斌有些顾虑。总价800万元出头的房子更符合他的实际情况，“总价少200万元，首付不变，月供压力能减少一半”。另一个备选是东五环附近的一个项目，同一种户型有两种选择，面积都是114平方米三居室，中间层总价是900万元，符合付款条件还有2个点的优惠；另一种是特价房，底层边户，一口价815万元。经过反复斟酌对比，宋斌最终选择了特价房，“两个项目位置都不错，都是马上交房，也都看了现场”，他说，之所以选择特价房，一方面是可以便宜100万元左右，另一方面是看了房后并没有太大瑕疵，“就是楼层低了一些”。这一波楼市新政下，像王艳和宋斌这样买房的人并不少，他们要么是刚需，要么是换房的改善需求，之前因为高首付选不到合适的房源；新政落地后，首付门槛降低了，月供也在承受范围内，顺理成章完成了买房。一位央企的项目营销负责人告诉经济观察网，这一轮影响主要集中在置换群体，无论从外地置换，还是北京同城置换，都具备一定的首付能力；而且也需要具备月供能力，“这两条缺一不可，所以，真正符合条件的并不多”。他介绍，“认房不认贷”政策落地后，9月2日-3日这个周末的新房成交，主要以“担心涨价而锁定价格”的客户为主，虽然都是真实需求，但最终成交没有那么大。项目王艳买的项目于2021年初开盘，一共900多套房源，一部分已经交付，剩余部分将于年底前交付，目前已接近清盘，是区域去化较快的项目，周边还有两个项目，也接近交付，但去化率相对不高。三个项目的拿地时间、开盘时间、产品定位、施工进度均相差无几，而且都接近交付，虽然都是民企开发，但不存在烂尾的风险。其区别在于户型、品质、园林绿化和物业服务等方面。王艳不仅对比了三个项目，也对比了周边一个北京市国企开发的项目。四个项目中，有两个得房率较高，加上赠送面积，综合得房率超过90%，但王艳没看中户型，而且对园林绿化和物业服务也不满意。其中一个120平方米的三居室，使用面积113平方米，让她格外心动，但卧室的承重墙遮挡了两侧窗户十公分左右，“哪都好，窗户被墙挡住有种说不出的别扭，把窗户往里挪五公分就完美了，不知道怎么设计的”。另一个项目90平方米，实际使用面积达到92平方米。客厅、卧室、厨房、卫生间都有设备间，销售人员承诺交付时会把窗户挪到外面，“现在窗户在里面，是落地大窗户，如果挪到外面，就不是落地窗了，有一米多高的墙”，王艳说。由于户型硬伤，虽然使用面积较大，但王艳最终还是将两个项目排除了。剩下的两个项目都是民企开发，各方面相差不大，最终选择现在的项目，“主要因为这家还没爆雷，房子也是现房，所见即所得”。与王艳不同，宋斌最终选择了配套成熟的区域，虽然两个项目都交了意向金，实地看过房子后，觉得都不错。一个是央企和国企联合开发，周边教育、交通和商业等配套都在规划中；另一个是两家央企联合，周边配套已经相对成熟。央企和国企联合开发的项目距离望京不远，目前与望京的房价有几万元的倒挂。在销售人员描绘中，一旦配套起来了，房子有巨大的升值空间，这个因素其实也是宋斌买房重要的参考指标，但最终放弃了。一个重要的原因是，在宋斌看来，两个项目价格相当，但配套有天壤之别，他更愿意相信看到的，而规划中的配套即便能实现，也是若干年后，即便是配套起来了，“房价就一定能赶得上望京吗？”宋斌现在选择的房子，周边有两大商圈，也有地铁，学校虽然一般，但基本能满足需求。“已经很成熟了，即便是因为缺乏产业，未来升值空间不大，但起码不会贬值”，他说，房子是特价房，即便跌价，还能跌到哪里去。而且，从两个区域对比来看，现在的区域项目去化都比较快，基本半年清盘；而望京附近的项目，开盘虽然更早，但至今去化率不足50%，“如果真有潜力，就不会这么慢了”。上述央企项目营销负责人表示，原来闭着眼买房都能赚钱的情况已经不复存在，目前客户选房，除了学区、就近置业及烂尾担忧等因素外，更在乎区域和配套。客群上述央企项目营销负责人分析，北京楼市客户分为三类，第一类是支付能力较强的客户，通常消费的是资源相对稀缺、总价较高的项目，如云庭雅苑项目，区域多年首个入市项目，价格倒挂，“这种项目有门槛，但买到就是赚到”。第二类是置换客户，月供能力可能并不强，但通过卖房可以解决首付。这类客户对项目位置、配套等相对敏感，也有升值的需求。过去是楼市的主要消费力量，但近年受大环境影响，“首付够的，月供不够；月供够的，首付又不够；真正两个都符合的群体并不多”。而且，第二类客户的买房动机相对没有那么强，往往是“遇到喜欢的房子、价格合适就买，遇不到合适的就继续看”，上述项目营销负责人表示，新政落地后，首付能力强和月供能力强的重叠部分，成为最直接的受益者。第三类客户是刚需，这类客户在北京首次置业，除了部分家庭条件较好的外，多数选择在郊区置业，面对的是总价300万-600万元的房子。这类群体对价格更为敏感，对配套相对可以妥协。北京某中介一位大区负责人告诉经济观察网，从客户群体画像来看，一个核心指标是购房预算，既包括首付实力，也包括月供能力。这也是中介向客户发出的第一个问题。确认了客户的购房预算后，再确定客户的其他需求，比如区位、学区、工作地等，中介帮助推介相匹配的二手小区或新房项目。价格的匹配，是获得成交的第一步，也是最为重要的一步。这一轮楼市新政落地，并没有让成交热点区域位移，更多是加快了成交进度。主要分为两类情况，一类是之前因为价格等原因在犹豫的买方，因为担心新政带来价格上涨，选择马上成交。另一类是已经确定买房还在凑首付的客户，“比如选好了要买的房，原来的房子也卖掉了，但首付不够，需要等理财到期或股票解套”。他介绍，在房地产市场上，这类客户不在少数，但由于政策覆盖面有限，并不能真正惠及到所有人，“比如，新政后虽然首付降低了，但月供压力增大了，很多人还是买不了”。而且， 对于受影响最大的置换群体，想要符合首套指标，需要先卖掉原来的房子，才能以首套身份购房，但卖房需要时间。从客群来看，王艳属于刚需，显然是新政最为直接的受益者；而宋斌则属于置换群体，虽然因为新政原因实现了买房，但政策的效应并不强，“相对来说，对刚需的利好更显著一些”，上述中介大区负责人表示。房企9月3日，云庭雅苑项目开盘，是北京楼市新政落地后首个开盘的项目之一。预售信息显示，该项目共计464套房源，接近百亿货值，开盘当天销售56亿元，认购转化率超过80%。上述央企项目营销负责人认为，该项目之所以热销，一方面因为地块的稀缺性，整个板块已经多年没有新项目入市，而且也没有新地块成交。区域本身就是传统豪宅地块，而且，项目用了18个月蓄客。另一方面因为价格倒挂，与周边二手房有3万元/平方米左右的价格倒挂，虽然购买门槛较高，但只要能买到，理论上就可以赚到。而且项目有背书，不太用担心烂尾等情况。从9月3日到6日，项目开发商融创中国股价连续上涨，三日累计涨幅达到3倍，虽然没有证据表明股价上涨与项目销售有必然联系，但项目热销一定程度上提升了投资者的信心和预期。融创中国成为首个被上交所恢复港股通的房企股票。云庭雅苑项目由于特殊性，显然是这轮楼市新政落地带来的成交放量的例外。政策利好更多的是向国企、央企及未爆雷的民企倾斜，即便是同一片区内，不同背景房企成交情况也有天壤之别。以顺义某区域为例，新政落地后，国企、央企及未爆雷民企开发的项目，客流和成交均出现明显回升，项目整体去化超过三成；但同期开盘的两家爆雷房企的项目，去化率不到一成。同样是未爆雷的房企，销售价格不一样，去化也不同。2022年4月开盘、位于顺义的某央企开发项目，售价6万元/平方米，至今去化率在3成左右；而同年8月开盘的某民企项目，售价4万元/平方米，去化率超过5成。区位同样是决定去化率的关键，以今年初开盘的两个项目为例，位于丰台三环附近的某项目，签约去化率在2成左右，而位于海淀五环外靠近六环的项目，签约去化率在5成左右。上述央企项目营销负责人表示，北京楼市不同于其他城市，资源是第一位的，无论是西城、海淀的学区资源，还是西二旗、亦庄和望京的产业资源，都是支撑楼市的核心力量，也是其他配套资源无法取代的。核心资源之外，如果是期房，能否顺利交付也是重要因素，虽然在当前保交付政策下，即便是爆雷房企，出现烂尾的可能性也较小，但北京并非没有前车之鉴，“现房和期房，肯定选现房”，上述营销负责人表示，“新政落地促进成交，但客户对房源的选择优先级不会改变”。（应受访者要求，王艳、宋斌为化名）版权声明：以上内容为《经济观察报》社原创作品，版权归《经济观察报》社所有。未经《经济观察报》社授权，严禁转载或镜像，否则将依法追究相关行为主体的法律责任。版权合作请致电：【010-60910566-1260】。田国宝经济观察报部门主任不动产开发报道部主任兼高级记者主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。
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